上海市房地产市场十二月份分析报告
2021-01-08

     一、二手住宅市场价格与风险监测
   （一）上海二手住宅市场监测价格

    2020年12月，联城监测二手房市场价格保持稳中有升的趋势。全市二手住宅监测均价约为53000元/平方米，环比上涨了1.13%，回升趋势平稳，但涨幅略微放缓。本月环比上涨楼盘占比约为74%，较上月上涨了2个百分比。12月二手房市场仍保持一定的热度，一方面，市场上置换需求较强，一定程度上提高了二手房市场的供应量，推动了市场交易；另一方面，旧改的推进下，大量动迁户入市，对于周边二手房市场也有直接的推动作用。随着年底贷款收紧，12月仍有交易集中成交，预计春节前价格仍有一定的上浮空间。

    12月，从不同价格段的住宅价格变化来看，1000万以上价格段的住宅涨幅位居首位，高端改善型住宅的市场表现更为活跃。
   （二）上海市二手住宅风险监控

    12月，除了金山区，全市各区域价格环比都呈现上涨趋势，其中有6个区域环比涨幅高于全市平均值，涨幅前三的分别为虹口区、徐汇区和杨浦区，一方面，作为传统中心城区，区域内有大量品质楼盘，市场表现较为稳定；另一方面，旧改的推进下，虹口区和杨浦区大量动迁户集中入市，对区域内二手房交易有明显推动作用。而作为远郊的金山区受其区位影响，整体价格表现相对滞后。
    二、上海市房地产市场供求动态
   （一）一手住宅市场

    2020年全市新房供应量为776.3万平方米，与去年同期相比，同比涨幅为1.95%。从总量上来看，2020新房市场供应量与2019年相比没有太大的变化，基本处于同一水平。
    全市新房成交量为909.79万平方米，与去年同期相比，同比涨幅约21%，新房成交升温显著。值得注意的是，9月和12月，当月成交面积均突破了100万平方米，在整体调控政策趋紧的房地产大环境下，新房市场成交表现较为活跃。
   （二）二手住宅市场

    2020年上海全市二手房成交套数约为30.1万套，与2019年全年成交量相比，同比增幅约为26.7%，全年月均成交套数为25117套，2020年二手房市场在成交量方面有明显的回暖。全年有9个月成交量突破2万套，9月、11月、12月成交量更是突破3万套，其中12月成交套数为38851套，达到了全年成交的峰值。总体来看，2020年上海二手房成交十分活跃，回升趋势显著。
   （三）新增商业市场

    近两年全市商业市场趋于理性，整体供求结构较为平衡，中心城区稀缺商业依旧是“香饽饽”，外围区域的优质商业去化也十分可观。2020年全市新增商业供应约108万平方米，与去年同期基本持平，同比微涨1%；成交面积约106万平方米，同比去年下降了2%。2020年度均价为26243元/平方米，同比下跌了21%。上半年受新冠疫情影响，商业市场整体低迷，供应量和成交量同时收缩；随着疫情防控形势持续向好，叠加上海政府“五五购物节”等各项刺激消费措施的积极影响，下半年上海商业市场稳步复苏，供求回升。
    分区域来看，除长宁区外，其他各区域均有新增商业供应。值得注意的是，今年中心城区如虹口区、徐汇区、静安区等商业市场活跃度提升明显，其中虹口区凭借瑞虹新城项目地下商业整体供应而位居全市供应榜第2位，仅次于嘉定区。成交量方面，浦东、嘉定、青浦等郊区商业依旧位于前列。商业市场供求结构最均衡的是浦东新区和奉贤区，供求比接近于1.0。从区域成交价格来看，除虹口区和徐汇区外，其他各区成交均价同比均呈下行态势。其中黄浦区价格跌幅最大，同比下跌了63%。
   （四）新增办公市场

    2020年全市办公市场新增供应共计192万平方米，同比增长了62%，远高于2019年。成交共计115万平方米，同比微跌1%，与去年基本持平。整体办公市场明显供大于求。2020年全市成交均价为45426元/平方米，同比2019年上涨了30%，今年中心城区大量高端优质办公项目成交拉高了全市均价。年内价格最高点出现在年初，主要源于黄浦滨江的绿地海珀外滩项目以超9万的均价大量成交，从规划定位来看，该项目将成为未来董家渡金融城的重要地标。
    分区域来看，闵行区和青浦区凭借大虹桥商务区的大量新增供应，分别位于供应排行榜的前两位，其中闵行区的新增供应面积超35万平方米，但去化表现一般，供求严重失衡。成交量位于首位的是黄浦区，成交全部来自于黄浦滨江板块。今年中心城区办公市场供求十分给力，其中供应量共计67万平方米，约占全市总量的35%，成交量共计58万平方米，占全市成交总量的50%。徐汇区的供求最为均衡，接近1.0，滨江规划的优质办公需求旺盛。从区域均价来看，黄浦区凭借炙手可热的绿地海珀外滩项目蝉联首位，成交均价达到88664元/平方米，同比上涨了39%。2020年价格涨幅最大的是浦东新区，主要源于陆家嘴、前滩、洋泾等部分中高端项目的成交，均价同比上涨了47%。跌幅最大的区域是虹口区，均价为24851元/平方米，同比下跌了48%。

（上海联城房地产评估咨询有限公司）