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一、二手住宅市场价格与风险监测
（一）上海二手住宅市场监测价格

2020年11月，联城监测二手房市场价格延续了稳定上升的趋势。全市二手住宅监测均价约为52400元/平方米，环比上涨了1.15%，回升趋势较为平稳。本月环比上涨楼盘占比约为72%，较上月下跌了2个百分比。11月二手房市场仍保持较大热度，一方面，新房市场的持续活跃很大程度上带动了二手房市场的热度；另一方面，市场需求仍然强烈，优质房源和热门学区房一房难求。临近年末，二手房市场或将有所降温，预计12月价格会维持平稳的趋势。

11月，从不同价格段的住宅价格变化来看，800-1000万以及1000万以上价格段的住宅涨幅位居前两位，与上个月一致，中高端改善型住宅的市场表现更为活跃。
（二）上海市二手住宅风险监控

11月，除了崇明区，全市各区域价格环比都呈现上涨趋势，其中有5个区域环比涨幅大于全市平均值，涨幅最大的为青浦区，主要由于区域内有大量的新建商品房，小区品质好，居住环境佳，价格性价比凸显。而崇明区由于其区位的限制，整体市场表现较为滞后，价格的上升阻力较大。
二、上海市房地产市场供求动态
（一）一手住宅市场

11月，上海新房市场供应量明显下滑，一方面，经过前三个月新房供应的集中释放后，市场正处于调整阶段，另一方面11月浦东供应量下滑严重，其市场份额占比高导致对整体供应市场影响较为显著。成交量方面，由于供应量的大幅缩减，成交量亦有所下跌。成交均价方面，本月新房市场成交均价未有明显上涨，价格表现较为平稳。从供求关系来看，11月份新房市场延续了10月份供不应求的情况。目前上海疫情可控，影响逐步减小，加上不少房企要赶在年末冲刺业绩，预计12月供应会逐步释放，成交量价方面也将平稳回升。
（二）二手住宅市场

11月，上海二手房市场整体表现出“量升价稳”的趋势。成交量方面，11月二手住宅成交量达到了3.2万套，经过10月短暂回落后再创新高，达到了近一年来的最高值。成交均价方面，环比上升了0.44%，走势较为平稳。11月二手房市场成交异常活跃，一方面受年末银行信贷收紧影响，另一方面，新房市场的供应短缺，造成大量需求分流到二手房市场。预计12月上海二手住宅市场成交量会有所回落，成交均价维持平稳的走势。
（三）新增商业市场

11月，全市商业新增供应量上升明显，环比上涨了约68%，青浦区凭借青浦新城和徐泾板块的商业供应继续位于首位。成交量方面，环比下跌了10%，除普陀区外，其他各区均有商业成交，其中闵行区的浦江板块成交表现最活跃。中心城区商业成交基本以社区型商业为主，静安区凭借苏河湾配套商业的高价成交位于均价首位。全市成交均价基本与上月持平。
（四）新增办公市场

11月，全市新增办公供应呈井喷之势，供应量超30万平方米，环比上涨了101%，青浦区居首，内环内静安、黄浦两区迎来9.5万平方米的办公增量。成交量环比上涨了72%，静安区表现最为突出，凭借市北高新园区和不夜城板块的活跃成交位于榜首。成交均价方面，整体均价环比上涨了57%。

（上海联城房地产评估咨询有限公司）

上海市房地产市场十一月份分析报告 2020-12-02

上海市房地产市场十一月份分析报告
2020-12-02