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一、二手住宅市场价格与风险监测
（一）上海二手住宅市场监测价格

2019年10月，联城监测二手房市场价格有58%的楼盘价格下跌，但下跌幅度较小，上涨楼盘数量为30%，但上涨幅度较大，本月联城监测均价为50200元/平方米，环比上升0.16%，低于去年同期。

普通住宅分价格段占比变化不大,但环比均出现上涨。300W以下公寓涨幅最为显著，环比上涨0.34%；300-1000W价格段公寓涨幅相对较小，上浮空间在0.02%-0.05%之间。整体而言，刚需购房仍为主力。

（二）上海市二手住宅风险监控

2019年10月，上海中心区域大部分价格出现微跌，其余区域均呈现微涨状态，松江区涨幅最大，为0.65%。除崇明外，其余区域价格低于去年同期，其中奉贤、松江同比跌幅最大，分别为-5.06%和-4.13%。

二、上海市房地产市场供求动态

（一）一手住宅市场

新房市场“金九银十”已经收尾，市场表现略显疲态，“双量齐下”，即供应量和成交量纷纷缩水。从成交价格方面来看，本月新房市场成交均价略有上涨，环比略涨3%左右，整体走势虽仍处于平稳态势，但临近年末翘尾态势初现。从供求比来看，2019年1-10月，新房市场累计供求比仍为1，供求关系仍处于平衡态势。
分区域来看，10月供应量最大的区域为青浦，但虹口、普陀、杨浦等中心区域也开始陆续推出新盘，成交量最大的仍为浦东新区。

（二）二手住宅市场

10月，上海二手房市场“量价齐跌”。成交量下滑显著，环比下跌了24%，成交均价环比微跌2.4%，与去年11月价格相仿。近两年，上海二手房市场价格整体走势较为稳定。从2018年7月起，二手房成交均价没有突破过“4”字头，预计2019年后两个月将继续保持稳中微跌的趋势。
2019年10月上海二手房市场成交结构继续下移，50平方米以下成交房型占比较上月提升约1.5个百分点。上海二手房市场的成交结构继续向刚性需求倾斜。
（三）新增商业市场

2019年10月，全市商业市场低迷，供应量和成交量环比下跌显著。供应量以浦东新区居首，主要集中在临港新城，临港新片区由于独特的定位以及各种产业发展的政策扶持，预计未来会成为上海重要的产业集聚区和特殊的经济功能区，因此也成为了市场的焦点。成交量依旧以浦东为首，其中周康板块成交最为活跃。全市总体成交均价本月呈现微涨的态势，其中金山区涨幅最大，黄浦区由于上个月一套超高价格的成交，使得本月跌幅异常。
（四）新增办公市场

2019年10月，全市办公市场的供应量和成交量都有所下跌，但成交价格出现上涨。值得注意的是本月供应和成交都主要集中在虹桥商务区附近，其中供应主要集中长宁临空经济园内的网电大厦，成交主要集中在闵行的虹桥绿谷广场，均具有虹桥商务区的区位优势。受经济压力的影响，传统的核心商务区的办公市场低迷，但是以大虹桥为例的非核心商务区由于周边配套的日趋成熟，加上较高的办公楼品质和租金优势，更受市场青睐。成交均价方面，除宝山外，其他区域均呈现上涨的态势，其中闵行区领涨全市。

（上海联城评估公司）

上海市房地产市场十月份分析报告 2019-11-03

上海市房地产市场十月份分析报告
2019-11-03