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一、二手住宅市场价格与风险监测
（一）上海二手住宅市场监测价格

2019年9月，联城监测二手房市场价格上升楼盘数量扩大，本月有74%的楼盘价格出现小幅上升。大部分板块处于略涨态势，涨幅最大的板块为临港新城，环比上涨约1.7%。全市二手住宅监测均价为50100元/平方米。自今年4月后，上海二手房市场监测价格走势基本处于平稳略升态势。“金九银十”的来临，加之开发商资金链的收紧将促使其调整推盘策略，“金九银十”是否成色十足有待观望。

9月，低端公寓涨幅相对最小，高端公寓涨幅相对较大。在市场相对平静的状况下，低端公寓由于占比较大，且多数为房龄较老的小区，除具有地段优势，其他方面如楼盘品质、基础配套等已逐步被中高端公寓拉开差距，加之消费群体的消费观逐步转变，所以低端公寓的涨价空间渐被压缩。

（二）上海市二手住宅风险监控

2019年9月，上海大部分区域价格出现回调，金山、松江区出现价格下跌的现象。总体而言，价格低于去年同期价格。其中价格波动比较大的区域为虹口区、宝山区、杨浦区等。

二、上海市房地产市场供求动态

（一）一手住宅市场

新房市场“金九”成色略显不足。在供应量显著上升的同时，成交量相对较稳定，环比略涨约5%。本月新房市场成交结构上移，导致成交均价略有上涨，环比略涨9%左右，整体走势仍处于平稳态势。从供求比来看，2019年1-9月，新房市场累计供求比仍为1，供求关系相对较平衡。

分区域来看，供应量最大的区域为宝山，成交量最大的则是浦东新区；而从供求比可以看出，浦东新区本月供求比仅为0.38，供给明显小于成交。

（二）二手住宅市场

整体来看，自2019年3月开始，二手房成交量已连续7个月在20000套上下，与去年同期相比，增长显著。从成交均价来看，本月成交均价环比略涨7.6%，整体较为稳定，预计10月份也将继续保持稳定态势。

2019年9月上海二手房市场成交结构与上月相似，50-90平房型成交占比微缩，140平以上房型需求有所上升，90平刚需购房仍为主力但比例有所缩减。

（三）新增商业市场

9月，上海市商业市场的供应主要集中在外环区域，其中奉贤区一骑绝尘，供应全部来自于青村板块的帝华广场。从整体来看，商业市场的供求结构并不完全匹配。成交量依旧是浦东新区居首，值得注意的是，崇明区的百联崇明综合体商业本月大量成交，该项目于今年中旬由万达接盘，与百联联手，凭借两者深耕沪郊多年的优势，预计将会尽早结束崇明区没有大型商业购物中心的尴尬局面。成交均价方面，本月大部分区域都呈上涨态势。

（四）新增办公市场

9月，上海办公供应量和成交量环比均有所上涨。黄浦区本月供应量和成交量均居于首位。位于黄浦滨江板块的绿地外滩中心本月推出大量办公。从区域布局来看，该项目（原董家渡项目）处于上海外滩金融集聚带的重要位置，自建设以来一直备受关注。预计建成后，将和陆家嘴金融城共同承载上海国际金融中心建设“一城一带”城市空间规划的重点布局。黄浦区本月成交量主要集中在打浦桥板块的绿地黄浦滨江办公。从成交均价来看，本月大部分区域价格都出现下跌。

（上海联城评估公司）

上海市房地产市场九月份分析报告 2019-10-08

上海市房地产市场九月份分析报告
2019-10-08