2018年上海市房地产市场分析报告
2019-01-26

    一、二手住宅市场价格与风险监测
   （一）上海二手住宅市场监测价格
                     2018年12月上海各区住宅监测价格同比变化

    从上海2018年各区二手房价格同比涨跌情况看，整个二手住宅市场已全面步入下行通道。跌幅居前的为宝山、原闸北、嘉定、普陀，同比跌幅均在8%以上，这些区域也是楼市调控前涨幅较大的区域。除金山、崇明区属远郊区域，受政策影响小，且前期涨幅不大，部分住宅价格洼地填平外，其他各区均价均出现下跌，市中心区域价格跌幅相对较小，黄浦、静安、原卢湾区跌幅均在3%以内。
    2018年上海楼市是买卖双方深度博弈的一年，随着调控政策的稳固，市场需求释放受阻，市场各方开始理性看待市场，二手住宅平均交易周期均在半年以上，上海各区住宅价格逐步走向理性。

                   2018年上海各区住宅分档次价格同比变化

    从2018年各区分档次住宅看，宝山区中低端公寓跌幅居首，低端公寓均价同比跌幅已突破10%，受其影响，相邻的普陀区低端公寓跌幅紧随其后。由于低端公寓交易周期被拉长甚至无人接盘，导致中高端公寓的挂牌不能及时消化，2018年下半年以价换量的交易案例更加普遍。预计这种趋势在2019年一季度还会延续，会在二季度略有改观，但各档次价格不会出现大的跳跃，市场仍以稳定为主。

   （二）上海二手住宅租赁价格指数变化
                     上海2018年各区住房租赁价格指数走势

    从上海各区住房租赁价格指数看，2018年第四季度同比2017年，仅崇明区出现下跌，其他各区均在上涨，其中长宁区、徐汇区、闵行区涨幅排名前三位。分区指数变化总体呈现出由中心城区向外围市场减弱的态势。
    长宁区依托虹桥国际机场的交通优势，加上2017年底着力推进上海虹桥临空经济示范区的建设，不断吸纳外来租赁人口的导入，租赁需求相对比较旺盛；徐汇区境内有发达的交通枢纽设施，如铁路上海南站、长途客运南站、上海旅游集散中心总站等，是外省市及国际化人口导入的主要区域，近两年来，中高端的租赁需求也比较旺盛，促进了区域租金的上涨；闵行区在2035年总规中提到形成两大城市副中心（虹桥和莘庄）及五大地区中心新格局，在此规划下，区内租赁型住房规模加大，加上闵行一直是吸纳外省市人口大区，租赁需求比较集中，租赁价格指数在稳步上升。
未来，随着中心城区的人口外溢，租赁需求可能被分化，不排除租赁需求结构性的上移引起局部地区租金上涨的可能性。

   （三）上海市二手住宅风险监控

               （注：A低风险；B中低风险；C中风险；D中高风险；E高风险）

    从2018年与2017年住宅各板块风险评级比对结果看，上海121个板块中，与上年度评级一致的是69个板块，降一级板块有50个，降两级板块是2个。板块整体风险等级高于上一年度，低风险板块由27个降至14个，中低风险由46降至32个，中风险及中高风险板块都有增加，整体风险等级显示出中心城区低，外围区域高的特征，部分板块因动迁房和老公房集中，变现能力差，价格抗跌能力差，出现降级。但上海暂未出现高风险板块。
    2019年随着积压已久的需求逐步释放，部分区域的住宅交易和租赁市场表现提升，风险等级可能会升级，预计总体风险会优于2018年。

    二、上海市办公市场价格监测
                      2018年12月各区办公楼监测价格情况

    从各区办公楼均价来看，原卢湾区、静安区、黄浦区价格排名前三位，这些区域因核心商业圈和发达交通网占据上海办公楼价格顶端。2019年，中心城区核心地段办公土地供应依然很少，在缺乏大量新增供应冲击市场的情况下，未来存量市区办公楼依然会保持绝对的价格优势，并有一定的涨幅空间，外围区域受新增供应冲击，加上未形成商务聚集区，未来一段时间内办公楼价格上涨空间有限。

    三、上海市房地产市场供求动态
   （一）一手住宅市场
                     2018年上海各区新房市场供求量价情况

    从2018年各区新房市场供求量看，供应量和成交量最多的为浦东新区，其次为嘉定区。长宁区全年零供应，因此成交量排名最后，仅有75套。从2018年各区新房成交均价看，同比2017年大部分区域都有所上升，其中杨浦区成交均价为91534元/平方米，同比上升47.59%，其次为浦东新区，同比涨幅40.99%。
    由于市区土地愈加稀缺，未来新房主力市场仍然集中在外围区域，在限购限贷限价政策不放松的情况下，价格仍有一定的下行空间。
   （二）二手住宅市场
                     2018年上海二手住宅市场成交量情况

    从2018年上海各区二手住宅成交量看，浦东新区以39717套排名总量第一，大区优势显著。而从各区同比去年的成交量数据看，松江区排名居首，成交量同比增加34.22%，青浦、宝山、闵行同比增加20%以上，同比跌幅相对较大的是金山和崇明。二手住宅市场对比去年成交量变化比较温和，没有出现大起大落之势，但总体市场表现仍很低迷。

                         2018年上海二手住宅市场成交价格情况

    从2018年上海各区二手住宅成交均价看，黄浦区以77767元/平方米单价排名首位，市中心优势明显。而从各区成交均价同比去年幅度看，嘉定涨幅最大，闵行跌幅最大，但总体而言，成交价格变化相比2017年并不显著，可见二手住宅各区成交登记价格比较稳定。预计2019年成交价格保持稳定态势。

   （三）新增商业市场
                        2018年上海各区新增商业市场成交价格情况

    2018年上海各区新增商业闵行区成交均价最高，金虹桥的新华红星国际广场拉高该区域商业年度均价；从价格同比看，普陀区表现抢眼，内环内的万业新阶的商铺成交均价基本在8万以上。预计2019年，新增商业市场会延续2018年的态势，以外围区域为主，随着新业态、新品牌的孵化、互联网新科技的涌入、人工智能与共享经济的当红，未来的商业模式更为便利和智能。

   （四）新增办公市场
                          2018年上海各区新增办公市场成交价格情况

    2018年从全年供应及成交面积看，办公主要集中在外围区域的商办综合项目。从成交均价来看，黄浦区成交均价最高，打浦桥及外滩的高端办公成交拉高了该区域年度均价；从成交均价同比看，静安区表现抢眼，苏河湾华侨城的成交拉高了同比幅度。

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