上海市房地产市场分析报告 （2018年12月）
2018-12-25

    一、二手住宅市场价格与风险监测
   （一）上海二手住宅市场监测价格
                     2018年1-12月上海监测价格变化

    从2018年整个年度的二手房监测价格曲线看，价格下跌现象突出，自二季度价格短暂回升后，三、四季度价格出现全面下滑的态势。全市均价从年初53245元跌至12月的50291元，年内跌幅达5.55%，2018年底二手房均价基本回到2017年初的水平。
                    2018年12月普通住宅分档次价格监测

    联城行根据楼盘品质及其价格情况，将普通住宅（含公寓、工房小区，不包含别墅小区）划分为三种档次：高端、中端、低端，每月监控其成交量及价格变动情况。2018年12月，，随着年底交易市场基本进入冷冻期，房东不再突破自己的价格底线去换取交易，买卖双方又进入深度博弈期。本月，各档次住宅价格跌幅均有收窄，高端住宅的收缩幅度最大。

   （二）上海二手住宅租赁价格指数变化
                    上海住宅租赁价格指数变化情况

    从2018年4个季度的租赁指数看，前三季度租金都在上涨，第三季度环比涨幅较大，涨幅达3.63%，这主要受毕业季、求职季、开学季叠加效应，租房需求在该季度内大增，租赁价格指数出现了明显上涨。但到第4季度步入传统淡季，租赁需求减少，租赁价格指数也出现回落，环比跌幅在1.63%，但同比2017年4季度仍有4.59%的增幅，住房租金价格上升到一个新台阶。预计2019年1季度（特别是3月份），随跳槽季和转租季来临，租赁指数还会出现上升，但总体平稳，不会超过3季度水平。

   （三）上海市二手住宅风险监控
                 上海市三季度住宅风险评级数量分布

（注：A低风险；B中低风险；C中风险；D中高风险；E高风险）

    联城行根据影响二手住宅市场风险的各种因素，综合多项指标进行计算，得出不同区域、不同板块、不同楼盘的风险等级情况，对于贷款机构简化押品审批流程、监控押品动态情况、及时把控楼盘风险起到重要的数据支撑。
    从3季度区域风险评级看，总体风险等级高于2季度，仅徐汇区和长宁区为低风险，中心城区的北部各区都进入中低风险区域。其中黄浦区风险等级下滑两个级别，为中风险区域，这主要与区域内工房数量多，其变现能力普遍减弱有关。本次评级出现中高风险区域，为外围区域的青浦、奉贤、金山、崇明。
    从楼盘情况看（如上图）：上海市低风险楼盘仅占7.5%，约有900多个楼盘，中风险以下的楼盘占比为47.7%，中高风险和高风险楼盘占比52.3%，已超过中风险以下楼盘数量。
    二、上海市办公市场价格监测
   （一）办公交易价格监测
                     2018年12月各区办公楼监测价格情况

    从上海市2018年12月办公楼监测价格同比涨跌幅看，中心城区与外围区域呈现出两级分化的态势，中心城区均有不同程度的涨幅，其中长宁、静安表现突出，同比涨幅超过4%。
    从各区办公楼均价来看，原卢湾区、静安区、黄浦区价格排名前三位，这些区域因核心商业圈和发达交通网占据上海办公楼价格顶端。2019年，中心城区核心地段办公土地供应依然很少，在缺乏大量新增供应冲击市场的情况下，未来存量市区办公楼依然会保持绝对的价格优势，并有一定的涨幅空间，外围区域受新增供应冲击，加上未形成商务聚集区，未来一段时间内办公楼价格上涨空间有限。

   （二）办公租赁价格监测
                    2018年12月上海各类型办公租金情况

    上海市办公楼租金与价格较同步，从上海市2018年12月办公楼监测价格同比涨跌幅看，中心城区与外围区域同样呈现出两级分化的态势，涨幅较大的为长宁、静安、徐汇三区，长宁区在2018年加快推进上海虹桥临空经济示范区的建设，受这一利好，办公租赁市场需求增多，促使本年度办公楼租赁涨幅较大。近年来，上海着力打造国际金融、贸易和航运中心，加上新兴TMT行业（科技、媒体和通讯）发展，都将成为办公楼租赁市场的主要驱动力，目前这些行业仍向交通便捷、租赁市场供应充足的商务中心和规划利好的次商务中心聚集，如南京西路商务区、徐汇漕河泾、长宁临空经济区等，而远郊区域的办公租赁市场仍需一段时间的聚合，或能形成租赁氛围。
    2018年12月上海市办公楼租赁均价排名前三的为黄浦、原卢湾以及静安，全市同比涨幅为1.18%，租赁市场稳步上升，2019年这种态势将持续。

    三、上海市房地产市场供求动态
   （一）一手住宅市场
                      2018年上海新房市场供求量价走势

    2018年全市新房供应量为745.67万平方米，同比2017年的370万平方米，多出一倍。供应最多的是8月份，约135.51万平方米，相比调控政策密集出台的2017年，2018年新房市场供应量有较大回升，且下半年供应量最为集中。
    2018年全市新房成交量为682.05万平方米，与2017年的640万平方米基本持平，成交量仍处历史低位。2018年上海在调控政策不放松，维持“房住不炒”总基调的大背景下，新房市场成交维持低位，仅在7月份出现了高位，月均成交面积为135.51万平方米，之后又出现缓慢下滑。全年最低成交月份出现在6月，仅为2.36万平方米。
    2018年全市新房均价56940元/平方米，同比涨幅约20%，成交均价主要因成交结构上移涨幅较大。
    预计2019年新房市场不会超过2018年的供应和成交，但总体价格会略有下调。

   （二）二手住宅市场
                       2018年上海二手住宅量价走势图

    2018年全市二手房成交套数为16.45万套，同比2017年15.14万套，增加了1.31万套，同比增幅约8.7%。全年月均成交套数为13709套，仍为低迷市场。成交量仅在3月出现过短暂回升，成交套数为17376套，但也不属于热度市场。
    2018年全市二手房成交均价在上半年较为平稳，围绕在41000元/平方米上下波动。而在下半年开始下滑，到第四季度达到年内最低，截止2018年12月，全市二手住宅成交均价为37299元/平方米。2018年为楼市政策调控稳定的一年，上海虽没有出台更严苛的调控政策，但在原有政策基础上不断加码，稳市场的决心没有半点松懈，因此市场预期改变，买卖双方博弈加深，二手房市场交易周期拉长，下半年“以价换量”成为市场常态。
预计2019年上半年总体成交量仍维持在15000套左右，下半年市场或有改观，但价格不会出现较大涨幅。

   （三）新增商业市场
                   2018年上海新增商业市场供求量价走势

    2018年全市新增商业供应面积为355.41万平方米，约为去年33.58万平方米的10倍之多，商业供应有井喷之势，年内最高供应面积是5-6月份，供应面积在60万平方米左右，主要为闵行、浦东、青浦等外围区域的供应。全年成交面积为86.35万平方米，同比2017年124.49万平方米，减少了30.6%。新增商业成交面积年内最高月份为12月份，其余月份成交面积多在10万平方米以内。从成交均价看，上半年缓慢上升，下半年开始震荡下行，但成交均价高于年初水平，涨幅在25.3%。主要原因是一些高品质商铺成交占比提升，拉高了成交均价。

   （四）新增办公市场
                    2018年上海新增办公市场供求量价走势

    2018年全市新增办公供应面积为508.96万平方米，约为去年75.52万平方米的近7倍，办公市场供应如同商业市场一样有井喷之势，年内最高供应面积是5月份，供应面积在80.24万平方米，主要为青浦、浦东等外围区域的供应。全年成交面积为141.79万平方米，同比2017年114.79万平方米，增加了23.5%。新增办公成交面积年内最高月份为12月份，其余月份成交面积多在20万平方米以内。从成交均价看，上半年较为平稳，下半年发生起伏，9月份均价达到全年最低，但12月份成交均价仍高于年初水平，涨幅在8%。办公市场受“类住宅”整顿影响，仍延续2017年较低的成交态势。
    预计2019年办公供应仍集中在中环附近及新城规划区域，新增办公成交略有增加，价格保持稳定。
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    上海联城房地产评估咨询有限公司（联城行, United Valuation），是一家致力于将传统估价和新兴大数据应用相结合、为客户提供一揽子高效系统解决方案的房地产估价专业咨询机构，具有房地产估价一级资质、土地估价执业资格，核心团队成员长期从事房地产/土地估价咨询工作、人均从业经验10+年。

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